하지만 전문가는 이들뿐이 아니다. 대외적으로 유명세를 타지 못했고 이름만 대면 알만한 조직에 몸담고 있는 것도 아니지만 자신만의 노하우를 무기로 전문가 영역을 구축한 고수들도 눈에 띤다. 재야의 실전 전문가인 셈이다.

그들은 오랜기간 체화한 경험과 시행착오를 바탕으로 자신의 분야에서 남다른 내공을 쌓았고 인터넷을 통해 일반인들과 이를 공유하는 데도 주저하지 않는다.

◇부동산 투자, 이제 내리막길이다〓경매를 주무기로 한 부동산 투자로 10억원이 넘는 자산을 일군 조상훈씨는 열성(?) 추종자들이 수백명에 달한다. 그가 만든 다음 카페의 선한부자(cafe.daum.net/fq119)는 회원수가 5만7000명을 넘는다. 조씨에게자극받아 자발적으로 만들어진 부동산 스터디 그룹만도 20여개다. 수학강사가 본업인 조씨는 학원보다 스터디 그룹 초대로 강의하는 시간이 더 많다.

선한부자 카페에는 그만의 생생한 투자경험과 시장을 보는 톡특한 관점이 녹아있다. 조씨는 부동산 투자는 '시작전부터 이기는 싸움'을 해야한다고 강조한다. '싸워본 뒤 승패를 알 수 있는' 투자는 절대 하지 않는다는 게 그의 불문율이다.

그가 단돈 260만원을 들여 경매로 구입한 충남 논산시 아파트를 예로 보자. 이 아파트의 최초 감정가는 5500만원으로 조씨는 4000만원에 낙찰받았다. 등기비 등 기타비용 260만원을 합쳐 총 투자비용은 4260만원. 조씨는 이중 3000만원은 은행대출로 마련했고 나머지 1000만원은 낙찰후 월세 보증금으로 충당했다. 조씨의 수중에서는 단돈 260만원이 빠져나갔다.

대출금 3000만원의 이자가 매달 14만원씩 나왔지만 아파트 월세가 30만원씩 들어왔기 때문에 결과적으로는 매달 16만원의 순이익을 올릴 수 있었다. 총 260만원을 투자해 매달 16만원씩 1년에 192만원을 버는 시작부터 이기는 투자를 한 것이다.

조씨는 이 아파트를 1년 넘게 보유한 뒤 매매가 7000만원에 되팔았다. 세금을 뺀 투자수익률은 1100%였다.

조씨는 그러나 앞으로의 부동산 투자는 좀더 비관적으로 바라봐야 한다고 단언했다. 조씨는 "향후 3∼6년 이내에 부동산 가격이 떨어지고 거래가 극심한 침체를 겪는 시장이 올 수 있다"고 지적했다.

그는 "2000학번까지는 베이붐 세대로 이들이 결혼 등으로 독립할 때까지는 주택수요가 꾸준하지만 이후 학번부터는 인구가 급격히 줄어 주택수요가 갈수록 급감할 수 있기 때문"이라고 설명했다.

조씨는 "부동산 투자는 항상 눈앞의 현상보다는 거시적인 흐름을 지켜보며 최악의 상황을 염두에 둬야 한다"고 강조했다. 그는 올해가 자신이 경매에 투자하는 마지막 해가 될 수 있다고 했다.

◇경매로 집까지 날렸는데 전문가라고(?)〓재개발 투자정보를 제공하는 예스하우스(www.yeshouse.net) 전영진 대표는 지난 96년 구입했던 서대문구 냉천동의 재개발 주택을 경매로 날린 쓰라린 경험이 있다. 원숭이가 나무에서 떨어진 셈이다.

은행대출 1000만원과 전세금 5000만원을 끼고 총 6000만원에 자신있게 구입했던 주택이었다. 하지만 IMF 경제체제로 전셋값이 폭락하면서 급기야 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 강제로 경매를 신청했다.

전씨는 "당시 재개발 주택을 3채 사는데 여윳돈을 올인한 게 패착이었다"며 "지금은 3억원이 넘는 아파트로 탈바꿈한 이 주택을 낙찰받은 사람은 분명 나보다 고수였을 것"이라고 말했다. 전씨는 또다른 재개발 주택을 날리지 않기 위해 당시 24%가 넘는 대출이자를 감당하려고 저녁마다 식당 아르바이트를 했다고 한다.

그는 부동산 투자는 통계나 수치상으로는 해석할 수 없는 실전경험이 중요하다고 믿는다. 승승장구했던 고수들도 한순간에 위기를 맞을 때가 있고 전혀 다른 시장 분석으로 곤욕을 치를 때가 부지기수라는 것이다. 이런 위기를 극복하면 대응능력이 배가된다는 게 그의 지론이다.

전씨도 경매로 집을 날린뒤 악착같이 고이자를 부으며 때를 기다렸다. 중개업소가 잇따라 폐업하던 시절이었지만 98년에는 동업형태로 성북구 종암동에서 중개업소까지 오픈했다.

2000년이후 재개발 시장에도 조금씩 훈풍이 불기 시작했다. 2002년에는 서울시가 발표한 왕십리뉴타운에서는 수십건의 거래를 성사시키며 이전까지의 손실을 어느정도 만회했다.

전씨는 재개발 투자는 가능한 적은 금액으로 철저히 중장기 관점에서 투자해야 한다고 강조한다. 섣불리 조바심을 내거나 감당하지 못할 비용으로 투자건수만 늘려서는 성공할 수 없다는 게 그의 지론이다.

전씨는 요즘 일반인을 대상으로 재개발 투자정보를 제공하는 예스하우스 운영에 매진하고 있다. 주먹구구식인 재개발 투자의 기본정보를 체계적으로 구축해 투자자와 중개업소를 연결해주는 네트워크망를 만드는 게 그의 꿈이다.

◇19년 내공을 함께 나눈다〓김영남씨는 인천 서구 지역경제과에서 농지를 담당하는 공무원이다. 19년간 농지만을 담당해왔다. 토지 투자자들의 최대 관심사인 농지 전용에 대해서는 척척박사다. 농지조성비와 개발부담금, 면허세 등을 사안별로 꽤뚫고 있다.

김씨의 19년 노하우가 담긴 농지114(www.nongji114.com)는 비영리 차원에서 농지에 대해 궁금해하는 모든 사람들에게 열려있다. 이 사이트는 현재 회원수만 18만명에 달한다. 농지전용과 산지전용 등의 기본 개념과 절차, 비용 계산방법은 물론 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법들이 체계적으로 정리돼 있다.

김씨가 이 사이트를 운영하게 된 배경은 일반인들이 농지에 대해 의외로 까막눈이기 때문. 중개업소나 기획부동산에 속아서 덜컥 절대농지를 구입해놓고 개발이 가능하냐고 묻는 답답한 질문을 조금이라도 줄여보자는 게 사이트 개발로 이어졌다.

이 사이트를 방문하는 대부분의 사람들은 김씨에게 자신의 사례를 직접 질문하며 답변을 구한다. 매일 사이트 게시판이나 개인메일을 통해 올라오는 문의만도 30건이 넘는다. 김씨는 무료로 각 질문들을 조목조목 답변해준다.

김씨에게 앞으로 농지 투자가치에 대한 견해를 물었다. 김씨는 직접적으로 언급을 회피했지만 "우리 국토의 84%가 농지나 임야로 구성돼 있다"고 밝혔다. 김씨는 "기왕 땅 투자에 나선다면 단기차익을 노리는 투기자보다는 논을 밭으로 만들고 밭을 농지전용해 중장기적으로 수익성을 극대화하는 투자자가 되라"고 조언했다. 원종태기자 gogh@moneytoday.co.kr